Metode de gestionare a MKD. Drepturile și obligațiile organului de conducere al MKD

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Modificat ultima dată: 2024-02-12 12:04

Pentru ca oamenii să locuiască în case curate și renovate, să se bucure de plimbarea în apropierea casei, este necesar să se mențină funcționarea întregului sistem de servicii publice, să se organizeze corespunzător folosirea proprietății comune, să se aibă grijă de confortul locuitorilor și îmbunătățirea zonei curții. Cine ar trebui să facă asta? Evident, locuitorii unui bloc de locuințe (MKD) trebuie să facă o muncă importantă pentru a organiza un astfel de organism care să aibă grijă de proprietatea comună în mod calitativ și în timp util și să păstreze casa curată și ordonată în interesul lor. Întreaga gamă de lucrări de întreținere la domiciliu se numește management MKD.

Cum poate fi implementat MKD exact?

Mulți au auzit despre ce metode de gestionare a MKD există în prezent. Dar de multe ori pur și simplu nu este suficient timp pentru a înțelege detaliile, deși aceste cunoștințe sunt foarte utile.

În Codul Locuinței al Federației Ruse, metodele de gestionare a MKD sunt prezentate într-un mod foarte ușor de înțeles (partea 2 a articolului 161). Cu toate acestea, nu toate sunt aplicabile în fiecare casă. Dacă există mai puțin de treizeci de apartamente în MKD,legislația locuințelor oferă management direct ca modalitate de a gestiona MKD. In acest caz, contractele cu furnizorii, reparatorii, curatenitorii si alti muncitori sunt incheiate de catre proprietarii de apartamente, care vor raspunde in fata organizatiilor de inspectie si vor plati amenzi in cazul unor probleme in domeniul securitatii la incendiu, accidente, colectarea intempestiva a gunoiului. Managementul este de obicei realizat de un grup de inițiativă de rezidenți sau de un reprezentant selectat pe bază pro bono. Dar implementarea activităților pentru întreținerea și exploatarea MKD este multă muncă, prin urmare este rezonabil să instalați control direct ca o modalitate de a gestiona MKD în case mici. Fiecare chiriaș are propria sa viziune asupra imaginii unei case și a unei intrări ideale, astfel încât numărul de rezidenți afectează direct capacitatea de a ajunge la un compromis și afectează probabilitatea conflictelor și neînțelegerilor.

A doua opțiune pentru gestionarea MKD, specificată în Codul Locuinței, este gestionarea unui anumit tip de entitate juridică. În special, o astfel de persoană poate fi o asociație de proprietari (HOA), o cooperativă de locuințe (HC) sau o altă cooperativă de consumatori specializată (PC). Prin această modalitate de administrare, proprietarii de apartamente autorizează persoana juridică să semneze contracte pentru reparații curente și pentru toate aspectele exploatării proprietății casei, precum și pentru furnizarea de apă, canalizare, încălzire și alte servicii.

A treia opțiune presupune încheierea unui acord cu o organizație de management care va îndeplini toategama de servicii pentru MKD și, în același timp, să fie responsabil pentru posibilele încălcări ale cerințelor legislației ruse în fața autorităților de inspecție.

Cine alege să gestioneze MKD?

Proprietarii de apartamente nu numai că au control asupra suprafeței lor pătrate, ci trebuie, de asemenea, să păstreze proprietatea comună în stare bună. Prin urmare, Codul Locuinței al Federației Ruse conține o directivă pentru proprietarii de case să decidă cum va fi gestionată casa lor. Înainte de a alege o metodă de gestionare a unui MKD, proprietarii de apartamente ar trebui să studieze în detaliu specificul lor, care este cel mai potrivit pentru casă, ținând cont de vârsta, starea și alte caracteristici, precum și să o coreleze cu dorința proprietarilor de a gestionează propria casă și plătește facturile la utilități la timp.

Alegerea finală se face în cadrul unei adunări generale a proprietarilor, care poate fi ținută personal sau organizată fără prezența personală a tuturor rezidenților. Pentru ca o hotărâre a ședinței să fie valabilă, rezidenții care au împreună 50 la sută sau mai mult din voturi trebuie să o voteze. Alegerea modului de administrare a MKD de către adunarea generală trebuie să fie strict acceptată de fiecare chiriaș din MKD, chiar și în ciuda posibilei omisiuni a întâlnirii în sine. Atunci când ședința se ține în lipsă, participarea este considerată a fi transferul în timp util de către proprietar a deciziei sale în scris. Rezultatul unei astfel de întâlniri a proprietarilor de apartamente este consemnat în protocolul de alegere a metodei de gestionare a MKD, care este afișat în intrări astfel încât fiecare proprietarapartamente fără greș a fost familiarizat cu el. Plasamentul public se face de către inițiatorul ședinței în termen de zece zile de la luarea deciziei. La fel, prin organizarea unei adunări generale se realizează posibilitatea schimbării metodei de administrare a MKD.

Toate cele de mai sus au de-a face cu casele care sunt deja ocupate. Dar situația este diferită cu casele nou construite. Se întâmplă adesea ca într-o clădire nouă, nu toți chiriașii să aibă dreptul de proprietate, de exemplu, aceștia sunt deținători de capitaluri îndelungate. Din cauza faptului că astfel de cetățeni, conform legislației privind locuința, nu au drept de vot în problema stabilirii formei de administrare a unei case, devine imposibil să alegeți o modalitate de administrare a acestei case.

Ce se întâmplă dacă metoda de control MKD nu este selectată?

Codul Locuinței limitează perioada de timp în care proprietarii au posibilitatea de a lua în considerare și de a organiza procesul de creare a unui HOA sau de alegere a unei organizații de management.

stabilit de organul de conducere. Aici niciunul dintre locatari nu are dreptul de a refuza, iar fiecare proprietar este obligat sa respecte prevederile contractului de management incheiat cu organizatia de management aleasa, indiferent daca acesta ii convine sau nu. Dar există întotdeauna o procedurăposibilitatea de a corecta situația actuală și, înainte de expirarea contractului, de a organiza o adunare generală pentru a discuta problema schimbării metodei de gestionare a MKD sau a organizației de conducere.

Ce include întreținerea spațiilor din MKD?

Toate serviciile și lucrările legate de conceptul de „întreținere a spațiilor într-un MKD” sunt definite de legislația locuințelor. Acest concept include o gamă largă de servicii de organizare a furnizării de apă, electricitate, gaze, căldură, înregistrarea cetățenilor care locuiesc în casă, servicii de contabilitate, funcționare tehnică, întreținere sanitară.

Operarea tehnică, la rândul său, include întreținerea sistemelor inginerești ale clădirii și lucrările de reparații. Întreținerea sanitară include întreaga gamă de măsuri de menținere a curățeniei și ordinii în casă și în teritoriul adiacent, de exemplu, curățare, dezinfecție, deratizare, dezinfestare.

Ce face HOA?

Acest mod de a gestiona MKD, ca HOA, apare acolo unde unii chiriași ar dori să poată controla cheltuielile pentru întreținerea casei lor. Conducerea HOA nu ia naștere de la zero, ci este întotdeauna creată din cei mai activi și interesați rezidenți. Și deși astfel de cetățeni întreprinzători nu au întotdeauna cunoștințe complete despre temeiul juridic și cunoștințe în domeniul utilităților publice, un factor important în munca de succes este dorința de a-și îmbunătăți casa. Consiliul de administrație al HOA trebuie să desfășoare lucrări contractuale privind curățarea, eliminarea gunoiului, întreținerea comunicațiilor de inginerie și alte aspecteîntreținerea casei și a teritoriului adiacent. Menținerea ordinii și respectarea standardelor sanitare și de siguranță la incendiu este, de asemenea, o funcție importantă a HOA. Latura financiară a managementului presupune prezența unui contabil în HOA pentru a ține evidența fondurilor care sunt transferate de chiriași pentru a plăti utilitățile, precum și banii care sunt cheltuiți pentru nevoile casei. Venituri suplimentare din HOA pot fi primite din închirierea oricărei părți a proprietății comune.

Dacă proprietarul însuși decide dacă dorește sau nu să devină membru al HOA, atunci, la rândul său, HOA nu are dreptul de a refuza admiterea în rândurile sale, chiar dacă dintr-o dată alți membri ai HOA se va opune. Reticența de a deveni membru al HOA este asociată uneori cu nevoia de a plăti pentru servicii suplimentare - securitate în parcare și la intrare, paturi de flori în curte, camere video pe etaje. Într-adevăr, pentru membrii HOA, plata este obligatorie dacă consiliul HOA a luat o astfel de decizie. Ieșirea în această situație poate fi un acord individual cu HOA, în care toate taxele vor fi aprobate în avans.

Cum funcționează compania de management?

Odată cu încheierea directă a unui acord între proprietari și o firmă specializată de management, se preconizează prestarea de servicii de întreținere și salubrizare la domiciliu, precum și lucrări de reparații la nivel în alt, în calitate de specialiști profesioniști și cu experiență care lucrează în compania de management va fi capabilă să evalueze corect nevoia și complexitatea lucrării, să selecteze materiale adecvate, să invitespecialişti. Dacă societatea de administrare lucrează cu mai multe case, atunci este posibil și un cost mai mic al lucrărilor și serviciilor. Cu toate acestea, comunicarea cu compania de management este adesea dificilă și chiar și un mic incident, cum ar fi un bec ars, poate fi incomod pentru câteva zile.

Acord cu societatea de administrare: care este cel mai important lucru?

Cel mai important pas în procedura de stabilire a uneia dintre modalitățile de gestionare a MKD este elaborarea și încheierea unui acord cu societatea de administrare. Conținutul acordului va determina relația viitoare dintre chiriași și societatea de administrare, inclusiv posibilitatea rezilierii contractului în cazul îndeplinirii necinstite a funcțiilor de întreținere a locuinței. Textul contractului trebuie să indice toate proprietățile casei, tipurile și frecvența lucrărilor și serviciile pe care societatea de administrare va fi obligată să le producă, suma și calendarul tuturor plăților pe care proprietarii vor trebui să le efectueze. În contract, puteți prescrie și procedura de raportare către rezidenți asupra lucrărilor efectuate. Dacă acest lucru nu se face, atunci raportul trebuie trimis proprietarilor o dată pe an.

De ce este adunat consiliul MKD?

O altă datorie a chiriașilor este să aleagă consiliul casei în cazul în care s-a ales opțiunea cu o societate de administrare dintre metodele de gestionare a MKD. De fapt, principalele sarcini ale consiliului sunt formularea de propuneri și controlul lucrărilor în derulare. La o ședință a proprietarilor, membrii consiliului fac propuneri cu privire la ceea ce este necesarde reparat, care reparații curente pot fi amânate pentru anul viitor și care necesită măsuri urgente, cui și în ce scopuri pot fi închiriate proprietăți comune și alte aspecte ale întreținerii MKD și amenajării teritoriului. Printre sarcinile consiliului se numără și studiul contractelor și acordurilor care se propun a fi încheiate de proprietari pentru a proteja drepturile și interesele locuitorilor casei. Pe baza rezultatelor luării în considerare, consiliul își face concluziile și recomandările asupra tuturor documentelor. Se poate spune că consiliul MKD eficientizează discutarea problemelor importante la ședințele proprietarilor, interacționează cu organizația de management și controlează implementarea termenilor acordului de management.

Pro și dezavantaje ale diferitelor forme de gestionare a MKD

Dacă facem o descriere comparativă a metodelor de gestionare a MKD, putem trage următoarele concluzii. Diferența fundamentală constă în faptul că managementul direct implică rezolvarea tuturor problemelor de către locuitorii casei. În timp ce celel alte două moduri de a gestiona MKD vă permit să transferați povara responsabilității pe umerii președintelui HOA sau a conducerii organizației de management. Pe de altă parte, cu management independent, puteți opera cu fonduri mult mai mobile și puteți ajusta în mod flexibil alegerea lucrărilor și serviciilor la situația actuală. Locuitorii care administrează direct casa își pot reduce semnificativ costurile de reparații și întreținere a casei, selectând antreprenori în funcție de dorințele lor pentru costul lucrărilor și serviciilor.

În același timp, o trăsătură distinctivăacord cu societatea de administrare vor primi servicii profesionale în conformitate cu cerințele legii. La gestionarea chiriașilor sau sub formă de HOA, persoanele cu educație și abilități speciale nu participă întotdeauna la organizarea întreținerii locuinței, astfel încât pot fi necesare costuri suplimentare pentru formarea personalului în domeniul locuințelor și serviciilor comunale și legislației. De asemenea, organizațiile de conducere, de regulă, au la dispoziție echipamente specializate care le permit să ofere multe servicii la un nivel superior. În general, toate metodele de gestionare a MKD au propriile nuanțe care trebuie luate în considerare atunci când faceți o alegere.

Unde să contactați dacă există probleme cu compania de management?

În cazul unor defecte în întreținerea casei (de exemplu, gunoiul nu a fost îndepărtat la timp din locul containerului, intrarea nu a fost curățată umedă, pereții liftului au fost vopsiți și alte încălcări), este recomandabil să contactați mai întâi compania de management direct cu cerința de a remedia problemele. Dacă societatea de administrare nu răspunde, atunci o plângere trebuie trimisă la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe pentru verificare.

Cu toate acestea, există modalități alternative de a influența compania de management. Astfel, la Sankt Petersburg, de câțiva ani funcționează portalul „Petersburgul nostru” creat de guvernul orașului. Pe acest site, puteți posta un raport despre o problemă existentă selectând categoria corespunzătoare și atașând fotografii sau documente justificative. După înregistrarea pe sitemesajul se transmite spre prelucrare executorului - societatii de management si controlului administratiei raionale. În același timp, se stabilește automat o perioadă în care antreprenorul este obligat să ofere un răspuns cu privire la eliminarea problemei. Statistica mesajelor este un indicator important al activității administrațiilor raionale în domeniul locuințelor și serviciilor comunale, astfel încât majoritatea mesajelor sunt procesate eficient și la timp.

Pentru probleme legate de determinarea metodei de gestionare a MKD, pe portal sunt deschise două categorii pentru trimiterea mesajelor: „Încălcări la alegerea/modificarea unei organizații de gestionare” și „Încălcări la crearea unui HOA”. De asemenea, dacă nu există informații despre societatea de administrare selectată, puteți trimite un mesaj la categoria „Nu există informații despre societatea de administrare în casă.”

Portalul prezintă o selecție uriașă de categorii pentru postarea mesajelor despre starea nesatisfăcătoare a proprietății comune din casă și curte. De asemenea, puteți raporta leagăne sparte în locul de joacă și coșuri de gunoi revărsate și scări nespălate. Cele mai populare categorii pentru întreținerea casei sunt „Starea nesatisfăcătoare a ușii de la intrare” și „Fără sau nerespectarea programului de curățare a intrării”. În primul, se primesc mesaje despre necesitatea lucrărilor urgente la reparația curentă a intrării, în al doilea - informații despre încălcarea stării sanitare a caselor scărilor.

Conștientizarea metodelor de gestionare a MKD, caracteristicile acestora, procedura de alegere a unei companii de management și monitorizarea activității acesteia vă permite să alegeți cea mai de succes opțiune pentruîntreținerea casei dvs. Pentru a înțelege complexitatea legislației privind locuințe, trebuie să petreceți destul de mult timp, dar această lucrare va da roade cu scări bine îngrijite și lifturi care funcționează fără probleme.