Tipuri de valoare în activități de evaluare

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Modificat ultima dată: 2024-02-12 12:09

Costul este una dintre caracteristicile cheie ale obiectului unei tranzacții de drept civil. Care sunt semnele ei? Cum sunt clasificate valorile? În ce scop în afaceri sau în domeniul imobiliar sunt calculați indicatorii relevanți și prin ce metode?

Ce este „cost” și „estimare”

Înainte de a examina tipurile de valoare și motivele însoțitoare pentru clasificarea acesteia, să definim ce este aceasta. Există destul de multe criterii care ar permite să îi confere o caracteristică clară în rândul economiștilor mondiali și ruși. Printre cele mai populare este aceasta: costul este o sumă de bani care este stabilită ca o condiție a unei tranzacții în procesul de interacțiune a subiecților raporturilor de drept civil la momentul așteptat al transferului drepturilor de proprietate sau a altor mecanisme de utilizare a unui obiect. La rândul său, conceptul de „evaluare” este asociat cu mecanismul de determinare a sumei în cauză.

Aspecte de evaluare

Obiectele de evaluare pot fi imobiliare, servicii, transport, obiecte de uz casnic, proprietate intelectuală - tot ceea ce este prevăzut de legea civilă ca posibil subiect de tranzacții în care sunt implicate persoane fizice și juridice. Procedura de determinare a valorii monetare,al cărui transfer de la un subiect al raporturilor juridice la altul stă la baza transferului drepturilor de proprietate, se realizează prin metode recunoscute de ambele părți. Ele pot fi oferite și de terți, dar cu condiția acordului cu principalii participanți la tranzacție.

Acele sau alte tipuri de valoare a bunurilor, proprietăților sau serviciilor pot fi determinate, în funcție de natura raporturilor juridice, la cererea părților sau în virtutea cerințelor legale. Deci, de exemplu, în tranzacțiile imobiliare, utilizarea evaluatorilor este în multe cazuri obligatorie pentru înregistrarea dreptului de proprietate.

Abordări de evaluare

Evaluarea, precum și, de exemplu, determinarea tipului de valoare, pot fi efectuate în cadrul diferitelor abordări. În practica rusă de afaceri, există trei principale: profitabile, comparative și costisitoare. Luați în considerare esența lor.

Modelul veniturilor presupune utilizarea unor metode care se bazează pe calculul venitului estimat din posibila utilizare a noului proprietar al obiectului de evaluare - de exemplu, închirierea. Modelul comparativ presupune studierea unor cifre care caracterizează tipurile de valoare proprietății ale unor obiecte, cu indicatori ai altora foarte asemănători în termeni de bază. De exemplu, un evaluator, atunci când stabilește indicatorul monetar adecvat pentru un apartament, de regulă, studiază propunerile existente pe piața imobiliară. În cadrul modelului de cost, se calculează eventualele cheltuieli care sunt necesare în ceea ce privește menținerea obiectului în stare funcțională corespunzătoare. În cazul în care un,Să presupunem că o persoană cumpără un tractor, apoi evaluatorul pe care l-a angajat trebuie să ia în considerare costurile potențiale asociate cu repararea echipamentelor atunci când stabilește costul acestui tip de transport.

Rezultatul estimării valorii

Odată ce tipurile de valori ale proprietății au fost analizate și s-a dat o evaluare adecvată, rezultatul poate fi folosit ca ghid pentru a determina prețul final al tranzacției. Sau în alte scopuri - de exemplu, la încheierea unui contract de asigurare, acordarea unui împrumut, vânzarea unei acțiuni etc. Să luăm în considerare ce tipuri de valoare se disting în evaluarea diferitelor obiecte de către experții ruși. Și, de asemenea, modul în care informațiile relevante pot fi utilizate în practică.

Clasificarea valorilor

Ce tipuri de valori ale unui anumit obiect de evaluare se disting de experții moderni? Există o mulțime de criterii de clasificare aici. Luați în considerare unul dintre cele mai comune modele în rândul economiștilor ruși.

Conține, în special, valoarea de piață. Acesta este prețul, a cărui valoare este fixată la momentul evaluării obiectului, cu condiția ca acesta să fie vândut într-un segment competitiv. Adică, premisele pentru determinarea costului corect sunt disponibilitatea informațiilor publice cu privire la principiile prețurilor produselor, absența unor factori externi (de reglementare) semnificativi care afectează prețul.

Există o valoare a investiției în modelul considerat. Indicatorii săi sunt identificați pentru a oferi informații persoanelor interesate să investească într-un anumit obiect. In unele cazurivaloarea investiției poate fi egală cu valoarea de piață. Dar nu este întotdeauna cazul. Uneori, concomitent cu valoarea investiției, se calculează și valoarea de lichidare a obiectului. Valoarea acestuia exprimă suma probabilă a veniturilor posibile la revânzarea obiectului tranzacției.

Există o valoare cadastrală. Scopul înființării sale este înscrierea unui obiect într-un anumit registru de stat sau industrie, cu utilizarea ulterioară a informațiilor de către declarațiile relevante. De regulă, în acest caz vorbim despre calculul impozitelor. Valoarea cadastrală este de obicei sub valoarea de piață când vine vorba de bunuri imobiliare, sau aproximativ egală cu aceasta.

Există, de asemenea, o valoare de asigurare. Presupune calculul sumei plăților conform contractului de asigurare. În unele cazuri, costul de înlocuire al obiectului este și el calculat simultan cu acesta. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, dacă acordul relevant cu compania de asigurări nu implică o compensație bănească, ci aducerea obiectului la starea sa funcțională inițială în caz de deteriorare sau defecțiune.

Astfel, am luat în considerare 4 tipuri de valori care sunt cele mai comune în școala rusă de economie, precum și câteva complementare. Această listă nu este, desigur, exhaustivă. Există tipuri private de valoare de piață, precum și investiții, sau cadastrale, referitoare la caracteristicile obiectelor cu statut juridic diferit, opțional. Acum să trecem la studierea esenței obiectelor în raport cu care parametrul corespunzător este calculat înaspect de semnificație practică.

Evaluarea afacerii

Desigur, există o mulțime de tipuri specifice de obiecte în raport cu care se determină valoarea. Printre cele mai frecvent întâlnite în practica rusă de afaceri sunt afacerile și imobiliarele. În primul caz, sunt evaluate activele totale ale firmelor, principiile de management și activitățile care generează profit. Înainte de a studia tipurile de valoare a întreprinderii, va fi util să se determine obiectivele cu care se confruntă subiectul evaluării corespunzătoare.

De ce apreciezi afacerile? Prima opțiune aici este perspectivele de vânzare a întreprinderii. Proprietarul companiei poate decide să se angajeze în altă afacere, dar mai întâi este benefic să o transfere pe cea actuală în mâinile altui proprietar. De asemenea, evaluarea afacerilor poate fi efectuată pentru a îmbunătăți calitatea managementului companiei, pentru a identifica eventualele neajunsuri în sistemul de management. O altă opțiune este atragerea atenției investitorilor în cazul în care nu există suficient capital de lucru, sau compania și-a stabilit sarcina extinderii pieței, drept urmare este nevoie de fonduri suplimentare. Evaluarea afacerii poate fi efectuată atunci când solicitați un împrumut - ea este cea care, de regulă, servește drept ghid pentru luarea unei decizii privind acordarea unui împrumut de către o bancă.

Valori de evaluare a afacerilor

Ce tipuri de valori sunt implicate în evaluarea întreprinderilor? Care sunt principiile cel mai des folosite aici? Principalele tipuri de valoare care sunt aplicabile în ceea ce privește evaluarea afacerilor sunt piața și investițiile. Potrivit unor experți, luând în considerare posibilitatea de a cumpăra o întreprindere,este recomandabil ca partenerul să se concentreze pe a doua direcție în analiza perspectivelor relevante. Întrucât un preț tipic de „piață” pentru o afacere este un indicator care nu vorbește întotdeauna fără ambiguitate despre potențialul de dezvoltare al unei întreprinderi. Dar dacă vorbim despre identificarea lui, atunci principiile cheie pentru calcularea numerelor necesare se pot baza pe:

- prin compararea indicatorilor disponibili cu cei tipici pentru alți participanți la piață;

- despre studierea avantajelor competitive ale afacerii;

- despre viziunea subiectivă a experților care efectuează evaluarea;

- privind studiul influenței factorilor externi.

Când vine vorba de determinarea valorii investiției unei afaceri, se pot aplica aceleași principii, dar pe lângă acestea, este permisă și utilizarea altora:

- modelarea comportamentului subiecților implicați în afaceri (influența factorilor);

- calculul profitabilității (creșterea valorii de piață în timp).

Indicatorii de cost specifici pot satisface un potențial cumpărător de afaceri sau un investitor, în funcție de dimensiunea estimată a investiției în afacere și care sunt perspectivele de rambursare a acestora. În multe cazuri, investițiile pot fi de origine creditară. Valoarea profitului posibil nu trebuie doar să fie diferită de zero, ci să asigure și plata dobânzii către bancă. Orientări suplimentare în luarea deciziilor investitorilor, în afară de indicatorii care reflectă valoarea de piață și de investiție a afacerii, pot fi:

- sustenabilitatea așteptată a afacerii (capacitatea de agenerați venituri în timp);

- corelarea perioadelor de rambursare cu afaceri competitive (poate că este mai profitabil pentru un investitor să investească într-o altă companie, iar pentru un cumpărător - să o achiziționeze);

- nivelul de încredere între parteneri.

Criteriile de mai sus pot fi destul de subiective. Prin urmare, în practica de afaceri, valoarea de piață și investiția unei afaceri sunt parametri, deși importanți, dar nu întotdeauna printre cei cheie.

Un alt factor posibil este costul tipurilor de muncă asociate cu evaluarea unei afaceri pentru investiție sau o posibilă achiziție. Dacă studiul întreprinderii poate fi însoțit de investiții semnificative care nu implică profit real (de exemplu, contactarea experților externi, auditorilor și analiștilor), atunci este probabil ca investitorul sau potențialul cumpărător al afacerii să prefere să nu aibă de-a face cu o anumită firmă.

Evaluare imobiliară

Va fi util să studiem ce tipuri de valoare imobiliară sunt, precum și ce abordări sunt implementate în evaluarea acesteia. Dar mai întâi, ca și în cazul afacerilor, să definim obiectivele urmărite de participanții la tranzacțiile de drept civil de tipul corespunzător. Necesitatea de a studia tipurile de valoare imobiliară, precum și de a apela la serviciile unui evaluator, apare în următoarele cazuri principale:

- există o tranzacție pentru vânzarea unui apartament, birou, altă clădire sau încăpere;

- activele companiei sunt evaluate;

- mărimea bazei impozabile este determinată din punct de vedere al proprietățiitaxe.

Desigur, în practică pot exista mai multe motive pentru evaluarea imobiliară. De exemplu, în unele cazuri devine necesar să se determine tipurile de costuri estimate în plus față de procedurile de bază. Sau - ca opțiune - pentru a evalua imobilul pentru a le transfera la nevoile statului.

Evaluări proprietăți

Am menționat mai sus că principalele tipuri de valoare a întreprinderii sunt piața și investițiile. În ceea ce privește imobilul, pot fi examinați aceiași parametri, dar, de regulă, o serie de alții vin în plus. Și anume - valoarea cadastrală și de asigurare a obiectului. În unele cazuri, se determină și lichidarea. Am luat în considerare deja caracteristicile determinării valorii de piață și a investiției de mai sus. În cazul bunurilor imobiliare, principiile și metodele generale sunt în general similare ca formă cu cele utilizate în evaluarea afacerilor. Ele sunt folosite doar atunci când sunt mai adaptate la specificul pieței relevante: „concurența” este înlocuită cu „stat” (nivelul de reparații, materialele de finisare și calitatea acesteia etc.), „rentabilitatea” - cu cea așteptată „ în creștere.

Să studiem acum cum se calculează cifrele pentru valorile cadastrale, de asigurare și de lichidare. Toate au anumite specificități. Fiecare tip de valoare determinată din cele enumerate se caracterizează prin trăsături în ceea ce privește metodele de evaluare. Luați în considerare.

Dacă vorbim de valoarea cadastrală a imobilului, atunci evaluatorul ia ca bază metodologiareflectate în sursele legislative relevante, recomandările Ministerului de Finanțe și ale altor departamente responsabile cu utilizarea practică a informațiilor relevante despre locuințe. În unele cazuri, pot fi utilizate și criterii specifice pentru determinarea valorii de piață a unui obiect. Pot fi studiate diverse documentații tehnice.

Dacă sarcina este de a determina valoarea de asigurare a bunurilor imobiliare, atunci în acest caz, de regulă, evaluatorul se ghidează în principal după metodele de piață, dar ajustate pentru conținutul real al tranzacției de vânzare-cumpărare. De exemplu, dacă o persoană cumpără un apartament pe baza unui credit ipotecar, atunci doar suma împrumutului poate fi inclusă în costul asigurării. Și în acest caz, baza corespunzătoare de calcul a sumei conform contractului cu asigurătorii poate fi mai mică decât în cazul în care ar fi luată ca bază valoarea netă de piață a apartamentului.

Ipoteca este un exemplu de segment de piață în care valoarea de lichidare a unui obiect poate fi practic semnificativă pentru subiecții tranzacțiilor de drept civil. Dacă, de exemplu, o persoană sau o organizație nu îndeplinește condițiile pentru rambursarea unui împrumut, banca va decide probabil să vândă proprietatea gajată. Chiar și înainte de a semna o înțelegere pentru a procesa un împrumut, o instituție financiară poate dori să analizeze perspectivele pentru componenta de lichidare a proiectului.

Rețineți, totuși, că unii experți consideră că este inadecvat utilizarea termenului „valoare de lichidare” în legătură cu tranzacțiile imobiliare atunci când interacționează cu băncile. Cazfaptul ca implicit contractul de ipoteca nu presupune transferul obligatoriu al apartamentului in proprietatea bancii - este doar o masura de siguranta pentru un imprumut. În timp ce în forma sa pură, valoarea de lichidare implică calculul prețului la care proprietarul unui obiect (de exemplu, o afacere) își va putea vinde proprietatea (să zicem, din cauza falimentului întreprinderii). Prin urmare, termenul în cauză ar trebui folosit cu prudență în legătură cu imobile.

Costul este o valoare constantă?

Mulți economiști moderni cred că nu. Cu excepția cazului în care, desigur, vorbim de o economie de piață, unde există loc pentru mecanismul de tarifare gratuită bazată pe cerere și ofertă. Indiferent de ce tipuri de valoare a mărfurilor sunt studiate, fiecare dintre ele este o valoare variabilă, un ghid aproximativ pe care părțile la tranzacție o pot folosi la un anumit moment în timp. Există, desigur, industrii în care volatilitatea indicatorilor relevanți este minimă - de exemplu, segmente de piață dominate de comenzi guvernamentale. Dar aceasta este mai degrabă o excepție. Abilitatea de a naviga într-un mediu în schimbare al costurilor este unul dintre cele mai importante avantaje competitive ale oricărei afaceri moderne.